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四类主体抢滩服务式公寓细分市场 盈利之困仍待解

2018-04-04 07:30:38 21世纪经济报道  温颖然

  上周,在万科的业绩推介会上,被问及集团旗下公寓是否赚钱时,董事会主席郁亮回应道:“长租公寓本来就不应该赚很多钱,如果要赚钱商品房就可以解决了。”资料显示,截至2017年底,万科旗下的集中式长租公寓品牌“泊寓”累计获取房间数超10万间,开业超3万间。

  事实上,对于当今不少进军公寓行业的运营商而言,盈利之困的发展瓶颈由来已久,行业共识是公寓前期投入大而回报周期漫长。另一方面,受利好政策的影响,长租公寓领域正在吸引越来越多业者和资本进入,过去一年的融资金额不断刷新纪录,各大品牌竞相争夺市场。

  位于风口之中的长租公寓,受到追捧也面临诸多疑惑,如何破题长租公寓成为当下热点。业内人士分析,长租公寓项目当前要警惕供大于求的矛盾和风险,针对细分市场多开发适销对路的产品。

  资本涌入

  在过去的2017年,融资无疑是公寓行业的关键词之一,据迈点网不完全统计,去年共有20家公寓品牌完成融资,融资金额突破418亿元。其中,安歆YU、城家公寓和爱上租等品牌融资金额均超过亿元。在资本的追逐之下,长租公寓得以迅猛发展。

  从各大获得融资的公寓品牌公开信息可知,大部分融资用途为产品升级和运营或规模化扩张。去年8月,铂涛集团旗下长租公寓品牌窝趣宣布获得58同城领投的pre-A轮战略投资5000万,窝趣创始人兼CEO刘辉在发布会上表示资金主要用于扩大团队、补充智能模块,并用于市场扩张、IT投入等。

  在政策的护航下,租赁市场的热度愈加攀升。2017年住房和城乡建设部等九部门联合发布通知,明确在12个重点城市加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场。据中介机构链家预测,中国租赁人口数量将从目前的1.6亿增长至2020年的2.0亿,2025年的2.3亿,2030年的2.7亿。

  上周,在佛山(楼盘)南海金融高新区有一家全新的公寓品牌“斯寓”开业,公寓大堂伫立着一只憨态可掬的熊雕像,而客房里明亮的色调、北欧风格的家居则彰显着该品牌年轻时尚的气息。广东斯越公寓管理有限公司总经理颜炜明表示,该项目瞄准的是佛山青年白领住客,这一点在其选址及整体设计上均有所体现。

  佛山作为全国12个住房租赁试点城市之一,一直是外来人口集聚的地方,据统计,截至2017年9月底,佛山全市登记流动人口已达到467.3万,庞大流动人口催生租赁需求。

  “应该说长租公寓的火热,基本上是2015年开始有较好的表现,到了2017年属于较快的发展。总体上说这个和政策的制定有关系。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,2017年基本上是租赁市场政策持续释放的一年,而且这个时候租金证券化以及各类房地产信托投资基金的创新,都有助于此类业务的发展。

  严跃进表示,对于长租公寓项目来说,资本的力量很关键,因为当前需要通过资本注入,来形成优势的品牌。另外长租公寓本身也需要通过融资来维持运营,所以这方面其实是有很多内容可以挖掘的,企业抓住这波政策红利积极做转型也是很关键的。

  市场效果待检验

  目前市面上公寓品牌的运营主体大致可分为四类,第一类是房地产企业,据克而瑞数据显示,在TOP30房企中,已有1/3进入了长租公寓市场;第二类是以魔方公寓、YOU+为代表的互联网创业公司;第三类则是酒店集团,代表品牌有华住旗下的城家、如家的逗号公寓及铂涛的窝趣;最后一类则为房屋中介孵化的公寓品牌。

  “对于各运营方来说,租赁房源的把控更多的在开发商手上,所以其会比较强势。而互联网企业会更多充当运营和资金监管的角色。对于酒店集团来说,关键是可以做出品牌。所以三者其实是可以有合作的机会的。”严跃进分析道。

  去年12月,在铂涛集团主办的地产跨界分享沙龙上,刘辉曾透露窝趣20%的收入来源于房租以外的收益,包括付费社交、物管费等。实际上,有运营商向记者表示,公寓里的社交场景很容易变成摆设。“就像共享办公卖桌子,桌友之间很难真正有交互。”

  面对绕不开的盈利难题,颜炜明向记者坦言,市面上多数长租公寓确实是不赚钱的,物业成本、装修及人工费用在前期运营中占了大头,具体来看,拿房成本一般占到55%-65%;装修成本按照5年进行摊销,占12%-15%;运营成本也很高,占比在20%-25%。

  在颜炜明的设想中,未来的租金成本会占到收入的八成左右,至于社交板块充其量只能是增加客户的粘性,不一定能在短期里带来多少收益,但可以通过提供餐饮服务、消费金融产品等来增加多渠道收入。在颜炜明看来,在公寓行业里,未来随着住客个性化的需求增多,细分的市场也会越来越多,从而衍生出更多定制化产品。

  华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱接受记者采访时表示,公寓品牌的建设与酒店品牌的建设道理是一样的,需要支持系统基础上的品牌管理。因为有先入为主的竞争者,当前不断涌进的公寓品牌也面临着供大于求的风险。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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